O Direito imobiliário é um ramo muito específico da advocacia. Extremamente extenso e complexo, exige do profissional que atua nesta área grande conhecimento da legislação em vigor e constante atualização.
Na prática, o direito imobiliário busca regular uma série de relações particulares, como a posse, as mais variadas formas de aquisição ou perda da propriedade, as relações de condomínio vertical e horizontal, compra e venda, trocas, doações, cessões de direitos imobiliários, financiamentos para aquisição da casa própria, as complexas incorporações imobiliárias, os contratos de locação e mais uma infinidade de outras relações privadas que estejam ligadas à bens imóveis. Por isso, seria uma arrogância tentar defini-lo aqui neste artigo.
Por isto, listaremos abaixo alguns pontos que consideramos importantes para quem não tem conhecimento profundo sobre o assunto, mas busca informações específicas na hora de locar um imóvel.
O Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos de locação, pois já há algum tempo o Superior Tribunal de Justiça (STJ), entende que os contratos desta natureza não têm características para serem definidos como uma relação de consumo.
Havendo mais de um locatário, é válida a fiança prestada por um deles em relação aos demais. Trata-se da chamada fiança recíproca, que não invalida o contrato de locação e é aceita pela jurisprudência do STJ.
É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação; a jurisprudência é bastante sólida no sentido de que o bem de família do fiador de contrato de locação pode ser penhorado para quitar o débito em caso de inadimplemento do devedor principal.
O fiador que não foi citado na ação de despejo não pode responder pela execução do julgado. Em 1999, o STJ editou a súmula 268 em que reiterou a necessidade do fiador integrar o processo de conhecimento para que a execução também possa ser movida contra ele. Pois isto acarretaria grave violação aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa.
O STJ já decidiu em diversas oportunidades que, a menos que seja estipulado de maneira diferente no contrato, se existir mais de um locador ou mais locatário a solidariedade pelas obrigações decorrentes da relação contratual é presumida entre eles.
A cláusula de renúncia à indenização e ao direito de retenção das benfeitorias é válida, não havendo que se falar nulidade caso esteja prevista no contrato celebrado, tendo em vista que tanto a lei como a jurisprudência tenta preservar o princípio da autonomia da vontade das partes, tão importante no direito privado.
O contrato de locação com cláusula de vigência que não foi averbado junto ao registro de imóveis não pode ser denunciado pelo adquirente do bem, mesmo ele tendo ciência inequívoca da locação antes da aquisição.
